北京市凯诺律师事务所:征收多处违法,房屋征收补偿决定书能不能被撤销?

2021-07-26

  张先生是江西省人,其在所在地拥有合法产权的商业用房。随后,该商业用房被相关部门纳入到征收范围内。但是自2018年10月开始,相关部门多次找到张先生,欲与其就搬迁补偿问题进行协商,但是张先生认为,此次征收存在多处不合法,而且其也并没有见到征收部门出具的任何征收手续,最主要的是拆迁补偿非常的低,所以一直没有与征收部门就补偿事宜达成协议。

  可在此之后,征收部门却频繁以各种理由对张先生进行施压。2019年9月,张先生突然收到相关部门下发的房屋征收补偿决定书。在收到房屋征收补偿决定之后,张先生向法院提起了诉讼,但在法院审理过程中相关部门作出《行政撤销决定书》,撤销了上述房屋征收补偿决定书。

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  但让张先生没想到的是,2020年6月10日,张先生再次收到了相关部门作出的房屋征收补偿决定书,张先生为了维护自己的合法权益,在冷静之下,联系到了凯诺律师,并将自己所遇到的拆迁问题对凯诺律师逐一地说了一遍,在简单地了解过案情之后,凯诺律师初步判断,此次相关部门作出的房屋征收补偿决定不论是在程序上还是实体上均存在不合法,尤其是张先生房屋依附土地在规划上本属于商业住宅用地,而相关部门却违反已有规划并擅自违法强行拆房腾地用于xx河治理改造,同时,相关部门在征收过程中也未履行社会稳定风险评估等法定程序,这严重侵犯了张先生的合法权益。

  听过凯诺律师的分析、讲解之后,张先生随即委托了凯诺律师,凯诺律师在接受案件之后,第一时间前往张先生所在地进行了走访、调查,并指导张先生向有关部门递交了政府信息公开申请书,申请公开与此次征收相关的文件材料。通过所获得的文件材料,凯诺律师认定,此次征收存在重大的违法行为。于是,在凯诺律师的指导下,张先生向法院提起了行政诉讼,请求撤销该房屋征收补偿决定。

  针对本案,凯诺律师作出如下判断:

  1

  相关部门未依法进行评估

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。但是本案中,在张先生起诉征收决定时,相关部门并没有提供社会稳定风险评估报告,因此该评估报告应当是临时制作的,且对于封面的日期也存在倒签的情况。

  2

  未依法公布征求意见的情况

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十、第十一条规定,市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。本案中,相关部门仅提交征求意见稿,并没有提供相应的图片、影像等资料证明其在被征收区域依法公开公布过该意见,也未依据上述规定将征求意见的情况和根据公众意见修改的情况及时公布,违反了相关的法定程序。

  3

  评估机构选定程序不合法

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。可本案中,相关部门却未依照有关规定依法选定评估机构。

  4

  评估方法不利于被征收人

  征补条例第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房屋市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。本案中,从相关部门提交的评估中可以看出,评估机构人员采用的评估方式明显不科学,导致评估结果和实际价值严重不符。

  5

  相关部门剥夺被征收人申请复核或鉴定的权利

  不论是集体土地征收还是国有土地征收中,相关部门应当要保障被征收人申请复核和鉴定的权利。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《江西省国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定,房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户初步评估结果。房屋征收部门应当将分户初步评估结果告知被征收人。

  分户初步评估结果告知被征收人7日后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地设区的市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  在征地拆迁中,被征收房屋评估报告的送达是房屋征收补偿决定作出过程中重要的程序,如果相关部门未依法送达评估报告,那么可能会剥夺被征收人对房屋价值提出异议的权利。可本案中,相关部门并没有举证证明其已经将房屋评估分户报告依法送达给张先生,因此相关部门作出的征收补偿决定程序违法。

  最终,在凯诺律师的努力下,法院撤销了相关部门作出的房屋征收补偿决定书。

  对此,凯诺律师提醒大家,征地拆迁关系着被征收人的利益,如果在征地拆迁过程中,发现征收方未依法评估,未征求公众意见等,那么该征收行为则是不合法的,此时被征收人就需要通过法律手段来确认他们的征收行为违法,依法维护自己的合法权益。