北京拆迁律师:未登记的无证房都是“违建”不予补偿?这个时间建成的房屋不应是违建

2021-09-23

  实践中,有很多没有登记的房屋或是未办理相关手续的房屋,通常在征地拆迁中都会被认定为违法建筑,而且一旦认定为违法建筑,那么则意味着被征收人将拿不到这部分的补偿。

  一听到自己房屋被认定为“违建”绝大多数人的第一反应基本上都是“自己的房屋怎么就成了违法建筑?自己的房屋明明是很早之前就建成了,而且在建的时候也没有任何人、任何单位站出来阻止”?

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  事实上,在征地拆迁中,相关部门在征收之前必须要对被征收房屋调查、认定和处理,对于确实是属于违法建筑的,即该房屋未按照法律法规中规定的办理审批手续,未办理房产证等,那么则不予补偿。

  但凯诺律师这里要说的是,如果被纳入征收范围内的无证房是因历史遗留问题造成的,那么相关部门一般情况下就不宜直接认定为违法建筑且不予补偿了,而是需要按照合法建筑来给予相应的补偿。说到这,可能很多人就会问,既然因历史遗留问题造成的无证房应当要给予补偿,那么这个“历史遗留”的时间应该要如何界呢?应该从哪一年算起呢?下面我们就结合相关的案例来为大家说一下

  张先生是天津市人,其的房屋因当地xx项目用地需要被划入到征收范围内。但在补偿安置阶段,双方就补偿事宜一直未达成一致意见,后来,相关部门为急于完成拆迁工作,便对张先生作出补偿决定,但是该补偿决定中并未对未登记的建筑予以补偿。

  随后,张先生向法院提起了行政诉讼,但一、二审法院并未支持其的诉求,于是张先生又向最高人民法院申请了再审并称,其的房屋另有几个平方米系远年无契证房屋,亦经过了测绘部门测绘,但是,一、二审法院对该远年无契证房屋在未经调查的情况下即认定为违法建筑系事实认定错误,从而导致适用法律错误。

  本案的焦点是张先生主张的未登记建筑是否应当予以补偿。

  针对本案,最高法院认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的和未超过批准期限的临时建筑,应当要给予补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

  另外,最高法院还认为,根据《城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》第一条规定,关于时间界限。考虑到《城市规划条例》是国务院一九八四年新颁发的,各地制定审批城市规划也有先有后,各市、县可根据实际情况合情合理地确定处理违章建筑的时间界限,各地在处理违章建筑时,对时限以前的可适放宽,时限以后的应从严处理。

  简单点来说就是,相关部门在具体实施征收之前,必须要对征收范围内的房屋先调查、认定和处理,而不能跳过这一程序直接进行下一个征收环节。对于违法建筑的处理时间界限,因各地在制定审批城市规划也不一样,所以处理违法建筑的时间界限由各地根据实际的情况确定。不过,1984年《城市规划条例》施行是确定时间界限的重要参照时点。

  从最高人民法院审判的上述案例中我们可以得知,确定处理违章建筑的时间界限,各地在处理违章建筑时,对时限以前的可适当放宽,时限以后的应从严处理。

  其实,查看以往发布过的文章,我们说的最多的应该是《城乡规划法》施行之年(即2008年)以及《土地管理法》施行之年(1986年)、《城市规划法》施行之年(1990年)等。

  若房屋是这些法律法规实施之前建造的,在拥有合法的土地使用权,且2008年以后也不存在改建等情况,相关部门也没有下达处罚决定的,那么征收方就不能轻易地将房子认定为违建,而且在征收方不予补偿的情况下,被征收人也可以根据相关的政策文件主张相应的补偿。

  总而言之,凯诺律师想要说的是,相关部门不能“一刀切”的都将未登记的建筑一律认定为违法建筑,且不予补偿,这种简单粗暴的方式方法不仅不利于拆迁工作顺利的完成,也严重侵害了被征收人的合法权益。因此,如果被征收人遇到了这种情况,建议被征收人一定要保持冷静,及时地收集相关的证据材料,在必要的时候,及时地启动法律程序,依法维护自己的合法权益。