根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定，建设占用土地的，涉及农用地（包括耕地、永久基本田、黑土地）等土地的，需要依法办理农用地转用审批手续，也就是需要向有权批准机关申请征地，拿到征地批文，将农村集体土地转为国有土地之后，才能占用土地。
包括相关部门因公共利益需要而开展的征收项目，农民利用土地建设住宅，也都需要依法及时办理农用地转用审批手续，不可以省去。但是想必大家应该都知道，当下我国土地流失比较严重，所以对土地保护这块非常的严格，所以一般情况下，如果建设项目需要占用土地的话，那么办理审批手续就成了一件很复杂的事情。
根据《土地管理法》中的规定，在办理农用地转用审批手续之前，征收方需要先履行征收前置程序，比如确定征收范围，在征收范围内发布土地征收预公告、补偿安置方案，开展土地现状调查工作，就补偿安置方案征求老百姓的意见，对被征收房屋价值进行评估，与被征收人签订补偿安置协议等等。
而且从实践过程中来看，办理审批手续的时间也会非常的长，少则二年，多则好几年，也就是说能不能办得下来审批手续，也是一个未知数。因此，经常有征收方为了能尽快完成征收工作，或者说是为了能降低征收成本，就会通过以租代征的方式来规避审批手续，压低征收补偿标准。
那什么是以租代征呢？所谓的以租代征，想必广大被征收人都知道，就是征收方通过租赁的方式永久性占用农村集体土地，并以每年给予多少的租赁费来给予老百姓相应的土地租赁费。那么以租代征合法吗？以租代征对被征收人来说会有风险吗？
凯诺拆迁律师在这里可以很明确告地诉大家，以租代征是不合法的，而且以租代征对被征收人来说还会有很大的风险。
如我们前面所述，不管是什么样的征收项目，哪怕是相关部门因公共利益需要，占用农村集体土地，也要办理农用地转用审批手续，如果在没有办理农用地转用审批手续的情况下占用土地，那么这就属于未批先占，属于违法用地的行为，违反了《土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”之规定，侵害了被征地农民的合法权益。
根据《土地管理法》中的规定，因公共利益需要占用土地的，且相关部门所占用的土地有以下情形的，那么必须要报国务院依法审批（一）永久基本农田；（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。
对于征收所占用的土地，如果不属于前面的情形，那么则可以直接报省、自治区、直辖市人民政府批准。而对于乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，那么需要向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续，农民建房涉及农用地的，同样也是要办理农用地审批手续的。
总而言之，只要涉及占用农村集体土地，就需要办理审批手续，征收方通过租赁的方式来取代土地征收肯定是不合法的。所以，凯诺拆迁律师在这里提醒大家，在遇到土地征收时，一定要审查征收方的征收程序是否合法，尤其是在看到土地征收公告时，一定要审查征收方是否获得了办理了农用地转用审批手续。
一般只要看见到了土地征收公告（不是土地征收预公告），那说明征收方应该是获得了征地批复文件，也就是办理了农用地转用审批手续。通常情况下，只有办理了农用地转用审批手续，相关部门才会发布土地征收公告。
如果一直没有看见土地征收公告，并且在整个征收过程中，也不见任何的文件，只是村委会拿着土地租赁协议让大家签字，那么就可以初步判断，征收方此次占地行为并非是通过征收，而是通过以租代征，此时广大被征收人就要提高警惕了。
也就是说，在刚开始遇到以租代征的问题，被征收人就不能默认，如果对以租代征事项置之不理，并且还在租赁协议上面签上了字，那么即使日后想再通过以租代征的这个借口来维护权益，恐怕都是非常困难的。正确的做法是，在遇到以租代征的情况之后，应马上向上一级有关部门投诉反映，千万不要认为他们是一起的，就不反映了。
只要向上一级有关部门反映了以租代征的问题，那么若有关部门没有及时针对征收方以租代征的行为进行查处，甚至是默认，那么被征收人则可以针对他们的行政不作为，向有关部门申请行政复议，或者是向人民法院提起行政诉讼。
当然了，被征收人也可以直接针对“以租代征”的这种非法占地的行为在专业律师的帮助下，向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。不过，这里凯诺律师需要提醒大家的是，以租代征的问题比较复杂，作为被征收人，在自己不懂法律的情况下，千万不要盲目的提起行政诉讼，可以先咨询专业的征收律师，并通过政府信息公开等方式，弄清楚征收中存在的具体情况，看看是否有征地批复文件，是否有土地征收预公告等这些文件。
如果在没有弄清楚征收具体情况的情况下，就贸然的针对“以租代征”行为，向有关部门提起了复议程序或者是向法院提起了行政诉讼，那么结果就有可能会对被征收人非常不利。