众所周知，国有土地上房屋最终价值是由评估机构评估确定（土地征收中，涉及农村村民住宅的，有地方也是以评估的方式来确定房屋的补偿）。所以，在遇到土地征收、房屋征收时，评估环节对被征收人来说，就会非常的重要，因为这不仅仅是确定被征收房屋价值最关键的时刻，也是最容易出现漏洞的时刻。

　　从实践过程中来看，在评估环节中很容易出现各种各䅇的问题，如果被征收人稍不注意，那么最终的评估报告都有可能会不利于自己。因此，凯诺拆迁律师想要在这里说的是，在评估环节，一定要多加注意，尤其是以下几点，一旦发现这几点有问题，那么建议尽快咨询专业律师，避免出现对自己不利的情况。

　　一、评估机构的选定

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　也就是说，评估机构不是由征收方来定的，而是由被征收人协商选定，由征收方直接确定评估机构，则就违反了法律法规。所以，在评估环节，广大被征收人一定要注意这一环节，若发现对被征收房屋价值进行评估的评估机构并非是由自己选定的，甚至是都不知道还有一环节，或者是自己还有选定评估机构的权利，那么，按照法律上规定的，征收方则就侵害了被征收人的选择权和其他相关的权利。

　　对于在违反法律法规的情况下出具的评估报告，被征收人可以在收到该评估报告之日起的10日内向房地产价格评估机构申请复核，对于复核结果仍然不满意的，可以在收到复核结果之日起的10日内向专家委员会申请鉴定。

　　当然了，在评估机构并非是自己协商选定的情况下，若是收到评估报告，被征收人还可以向上一级有关部门反映，要求重新选定评估机构，对被征收房屋价值进行评估，评估机构出具报告之后，若对评估报告结果有异议，则可以按照前面所说的申请复核或者是鉴定。

　　二、对被征收房屋价值进行评估必须要考虑各种因素

　　在确定评估机构后，评估机构在开始对被征收房屋价值进行评估时，从原则上来说需要考虑到能影响被征收房屋价值的所有因素，包括被征收房屋的区位、用途、装修装潢、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。

　　实践中，有的评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，往往只会考虑到被征收房屋的面积，其他因素并不会在评估范围，严格来讲，若考虑不全面，最终的评估报告自然对被征收人来说也会有一定的影响。所以，在评估过程中，广大被征收人一定要注意，评估机构工作人员是否有将这些因素考虑进去。

　　三、对被征收房屋价值进行评估，必须要实地进行

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　房屋征收事关被征收人的切身利益，在评估阶段，评估师应当要以实地走访的形式对被征收房屋价值进行评估，这样才能反映出被征收房屋的真实价值。不过，实践过程中，有的评估却往往只依据几张图片，或者是航拍图就直接对被征收人作出了评估报告，这显然无法直接反映出被征收房屋真实的价值。

　　因此实践过程中，广大被征收人一定要注意征收方是否有实地走访查勘，如果自己都没有见过任何的评估师，自己就莫名其妙的收到了评估报告，很显然评估机构并未按照法定程序，对被征收房屋价值进行评估，对于这样的评估报告，广大被征收人可以说“不”。

　　四、评估过程中，被征收人有权参与

　　根据相关的法律法规，在对被征收房屋价值进行评估时，被征收人需要协助评估机构工作人员完成评估工作，这也就意味着，被征收人可以参与到评估过程中来。但实践过程中我们发现，有的被征收人压根就不知道自己还有参与评估工作的权利，很显然，征收方未将具体的征收细节落实到位，

　　对此，凯诺拆迁律师提醒大家，若征收方未将评估工作的安排告知大家，导致错过评估环节，建议被征收人要尽快向上一级有关部门反映这种情况，并要求重新对被征收房屋价值进行评估。

　　五、评估报告中必须要有评估师的签名

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。那也就是说，对于作为对被征收人进行补偿的主要依据，评估报告以及分户评估报告上，均应当要有评估机构工作人员的签名，如果没有评估师的签名，严格意义来讲，该评估报告则是不合法的。

　　所以，在收到评估报告或者是分户评估报告之后，被征收人一定要第一时间查看评估报告上有没有评估师的签名，如果没有，可以马上向有关部门反映。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，一旦在评估过程中遇到评估师违反法律法规对被征收房屋价值进行评估，或者是评估继节没有落实到位，甚至是征收方干扰评估师的正常评估工作等等，建议被征收人要马上咨询专业律师，若有必要，可以在专业律师的帮助下，依法维护自己的合法权益。